JAKARTA, - Maruarar Sirait, Menteri PKP, mengumumkan rencananya untuk melakukan inspeksi langsung ke rumah susun di Menteng, Jakarta Pusat, yang sebelumnya menjadi perbincangan hangat di media sosial.
Maruarar menyatakan bahwa di tengah jadwal rapat yang sangat padat, pihaknya masih berupaya mengatur waktu untuk mengunjungi lokasi yang dimaksud.
"Nanti diagendakan, kita harus sering mengadakan rapat, dan besok pun jadwal rapat padat. Saya ingin meninjau terlebih dahulu sebelum memberikan komentar," tuturnya usai menghadiri acara di Kantor Kementerian BUMN, Jakarta Pusat, Senin (14/7/2025) malam.
Sebelumnya, Wakil Menteri PKP Fahri Hamzah menyatakan bahwa konsep rumah vertikal seperti flat Menteng sangat sesuai dengan arah kebijakan perumahan di kota-kota besar.
"Intinya segala perumahan vertikal sangat didorong di kota-kota besar karena harga tanah yang sudah tidak memadai lagi bagi rumah tapak," ujar Fahri saat dihubungi , Jumat (11/7/2025).
Sebagaimana yang sudah banyak diketahui, rumah susun Menteng terletak di Jalan Rembang 11, Menteng, Jakarta Pusat. Area ini terkenal sebagai salah satu lokasi dengan nilai properti yang paling tinggi di Jakarta.
Berdasarkan pantauan Pada hari Kamis, 10 Juli 2025, apartemen ini terletak strategis, hanya sekitar 450 meter dari Stasiun KRL Sudirman dan 550 meter dari Stasiun MRT Dukuh Atas BNI. Meskipun berada di jantung kota, lokasinya menawarkan lingkungan perumahan yang hijau dan damai.
Di samping tempat tinggal, lantai dasar rumah susun ini juga menaungi Toko Buku dan Kafe Kobam yang menyediakan koleksi buku seputar sejarah kota. Kantor serta perpustakaan pribadi milik Rujak Center for Urban Studies terletak di sisi kanan bangunan.
Harga flat empat lantai ini jauh lebih murah dibandingkan harga rumah di area sekitarnya. Hal ini disebabkan karena pembangunan flat ini dilakukan bersama-sama melalui wadah koperasi perumahan.
Arsitek dan ahli tata kota, Marco Kusumawijaya, mencetuskan ide pembangunan rumah susun ini setelah terbitnya Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang, yang mengakui keberadaan flat sebagai salah satu jenis tempat tinggal bagi banyak keluarga.
Selanjutnya, dia dan sejumlah keluarga lain mendirikan koperasi perumahan dengan tujuan menyediakan tempat tinggal eksklusif bagi para anggotanya.
Apartemen Menteng yang dibangun di atas tanah seluas 250 meter persegi adalah kepunyaan Marco.
Rumah ini memiliki tujuh unit dengan ukuran bervariasi, mulai dari 40 hingga 80 meter persegi. Akan tetapi, ada dua unit yang disatukan, menghasilkan luas sebesar 120 meter persegi.
Selanjutnya, di lantai paling bawah terdapat Toko Buku dan Kafe Kobam, juga kantor Rujak Center for Urban Studies, dengan luas masing-masing sekitar 15 meter persegi dan 80 meter persegi.
"Penduduk di tempat ini juga merupakan bagian dari koperasi. Oleh karena itu, setiap anggota koperasi menyetorkan simpanan wajib kepada koperasi," ungkapnya ketika dihubungi. pada Selasa (8/7/2025).
Menurutnya, koperasi perumahan berperan penting dalam mengendalikan ketersediaan unit agar tidak diperjualbelikan secara bebas di pasaran. Hal ini memungkinkan penerapan konsep yang mirip dengan perumahan sosial.
Jika ada warga yang berencana keluar dari flat Menteng, unit yang ditempatinya akan diserahkan kembali ke koperasi.
Koperasi akan mengembalikan simpanan wajib kepada warga beserta imbalan yang setara dengan tingkat inflasi rata-rata.
"Oleh karena itu, unit tersebut tidak diperjualbelikan secara bebas. Hal ini membantu mengendalikan harga karena tidak terpengaruh oleh spekulasi pasar," tambahnya.
Bagaimana Konsep Pembiayaannya?
Orang yang juga menjabat sebagai Direktur Rujak Center for Urban Studies tersebut menjelaskan bahwa setiap warga membayar biaya di awal untuk pembangunan unit sesuai dengan progres konstruksi dan invoice dari kontraktor.
Biaya yang diperlukan untuk membangun apartemen Menteng adalah sekitar Rp 8 juta per meter persegi. Angka tersebut mencakup ongkos desain dan pengurusan izin.
Artinya, jika luas unitnya 40 meter persegi, maka biaya yang dikeluarkan penghuni sekitar Rp 320 juta. Sementara jika luas unitnya 80 meter persegi, maka biayanya Rp 640 juta.
Biaya konstruksi pembangunan itu juga merupakan bagian dari simpanan wajib yang diberikan penghuni kepada koperasi.
"Jadi dibayarnya sesuai dengan pentahapan pembangunan. Itu yang disebut simpanan wajib. Artinya nanti ketika orang itu keluar (dari flat Menteng), simpanan wajib itu yang dikembalikan kepada dia plus bunga sesuai rata-rata inflasi (bukan inflasi properti)," jelasnya.
Setelah itu, lanjut Marco, penghuni juga membayar biaya sewa tanah setiap empat bulan sekali. Namun untuk sementara tahun pertama ini dibayar setiap bulan.
Biaya sewa tanah secara utuh adalah Rp 90 juta setiap tahunnya. Jumlah tersebut kemudian dialokasikan kepada masing-masing penyewa sesuai dengan proporsi luas unit yang mereka tempati.
"Masa sewa lahan tersebut adalah 70 tahun dengan opsi perpanjangan," imbuhnya.
Selain itu, warga juga menanggung iuran perawatan, kebersihan, dan lain-lain.
Mengapa harga unit apartemen Menteng bisa lebih terjangkau?
Harga apartemen di Menteng bervariasi sesuai dengan ukurannya. Meskipun demikian, perkiraan harga rata-rata per unitnya tidak melebihi Rp 1 miliar.
Marco kemudian menerangkan, terdapat sejumlah faktor yang menyebabkan apartemen Menteng bisa ditawarkan dengan harga yang lebih terjangkau dibandingkan harga properti pada umumnya.
Mengenai margin laba, Marco berpendapat bahwa keuntungan yang wajar dalam bisnis properti berkisar antara 20 hingga 30 persen. Akan tetapi, di banyak lokasi, keuntungan yang diperoleh bisa melonjak hingga 50 sampai 100 persen.
"Belanja semacam itu tidak ditemukan di koperasi kami. Sebab, kami memang tidak mengenakan margin laba," tuturnya.
Mengenai lahan, kepemilikan flat ini bukan dengan cara membeli tanahnya, tetapi menyewa lahan dalam jangka waktu yang lama. Hal ini bertujuan untuk mengurangi biaya sewa.
Selain itu, tidak ada anggaran untuk pemasaran. Rumah susun tersebut langsung dialokasikan kepada anggota koperasi yang sejak awal sudah menunjukkan minat untuk memiliki tempat tinggal.
Selanjutnya, koperasi tidak terlalu bergantung pada pinjaman modal dari bank.
"Namun, secara garis besar, pengurangan biaya tersebut terjadi karena kami memakai anggaran internal. Hal ini membuat harga menjadi lebih rendah dibandingkan harga pasaran," jelasnya.
